​​房屋被前业主设立抵押权如何解除？​​

在二手房交易过程中，偶尔会出现房屋被前业主设立抵押权的情形。这种权利负担会直接影响产权过户，甚至导致买方陷入财产纠纷。买方在购房前必须前往不动产登记中心查询抵押登记信息，核实担保债权金额和抵押权人身份。若发现存在未解除的抵押登记，需要根据抵押权设立原因采取针对性解决方案。

对于仍在担保贷款的正常抵押，最直接的方式是协调前业主用售房款优先清偿债务。买卖双方可共同前往贷款机构办理还款手续，取得结清证明后向登记机构申请抵押权注销。此时要特别注意还款资金的安全性，建议通过银行资金监管账户进行划转，避免买方支付购房款后卖方挪用资金导致抵押权无法解除。

当遇到卖方拒不配合解除抵押的情况，法律赋予了买方涤除权。根据民法典规定，买方可以代卖方清偿债务以消灭抵押权，并将清偿款项从房屋价款中扣除。行使涤除权时需要保存好付款凭证，并及时向不动产登记机构提交抵押权注销申请。若卖方设置障碍，可向法院提起涤除权确认之诉，通过司法判决强制解除抵押登记。

对于为担保第三方债务而设立的抵押，买方需要格外谨慎。这类抵押往往涉及复杂的债权债务关系，可能存在多个抵押权人。处理时要取得所有抵押权人同意解除抵押的书面文件，必要时可委托律师对抵押链进行尽职调查。若抵押权人不同意解除抵押，买方可以考虑将部分购房款提存至公证机构，待债权债务明晰后再行分配。

完成抵押权解除后，必须办理抵押权注销登记手续。仅凭还款证明或和解协议不足以在法律上消灭抵押权，必须由抵押权人出具注销申请或由法院出具司法文书，配合不动产登记簿的变更登记，才能彻底消除产权瑕疵。登记机构受理后通常会在一周内完成注销程序，此时买方才能放心办理过户手续。

为防范抵押权带来的交易风险，建议在购房合同中明确约定：卖方保证房屋无权利瑕疵，并设置高额违约金条款；采用分期付款方式，将尾款保留至抵押权注销后支付；约定卖方逾期解除抵押的合同解除权及赔偿标准。通过完善的合同设计，能够有效降低买方的法律风险。

处理附抵押房屋交易需要综合运用法律手段和金融工具。买方既要熟悉抵押权消灭的法律途径，也要善用资金监管等风险防范措施。在交易全程保持审慎态度，及时办理抵押权注销和产权过户登记，才能确保购房资金安全，顺利取得完整产权。