​​二手房交易中房屋存在白蚁灾害能解除合同吗？​​

在二手房买卖中，房屋的物理状况和隐蔽质量直接关系到交易公平与合同目的的实现。白蚁灾害作为一种典型的、可能严重损害房屋主体结构的生物侵害，其发现往往在交易后期或交房之后。此时，买方能否以存在白蚁灾害为由主张解除合同，并非一个简单的是非问题，而是需要从多个法律与事实层面进行剖析。

核心在于白蚁灾害是否构成合同解除的法定或约定条件。根据《民法典》的相关精神，合同的解除需基于根本违约，即一方违约行为致使另一方合同目的无法实现。白蚁灾害如果仅涉及局部、轻微的侵蚀，通过专业消杀和修复即可解决，通常不构成根本违约，买方可能仅能主张卖方承担修复费用或相应降价。反之，若白蚁灾害已严重侵蚀承重结构、梁柱等关键部位，导致房屋存在重大安全隐患，修复成本极高或难以彻底根治，足以影响房屋的正常居住使用安全，则可以认为达到了“合同目的无法实现”的程度，买方主张解除合同获得支持的可能性较大。

其次，卖方是否履行了如实告知义务至关重要。在二手房交易中，卖方对房屋已知的、可能影响交易决策的重大瑕疵负有主动披露义务。如果卖方在交易前明知房屋存在白蚁灾害却故意隐瞒，未向买方披露，则其行为构成欺诈或至少是未尽诚实信用原则下的告知义务。在这种情况下，无论灾害实际严重程度如何，买方均可依据《民法典》关于欺诈或重大误解的规定，请求人民法院或仲裁机构撤销合同。撤销合同的法律后果是返还财产、赔偿损失，实质上达到了解除合同并追责的效果。如果合同中有明确约定“房屋无白蚁灾害”或“质量瑕疵担保条款”，卖方隐瞒的行为则直接构成违约，买方可根据合同约定追究其违约责任，包括解除合同。

再者，需要考察合同的具体条款约定。规范的二手房买卖合同，通常在“房屋状况说明书”或特别约定条款中，会对房屋的瑕疵状况进行记载和承诺。买卖双方可以就白蚁问题的处理进行专门约定，例如约定发现白蚁即有权解除合同，或约定由卖方负责在交房前完成根治并承担费用。有明确约定的，优先按照约定执行。若合同未作特别约定，则需回归法定的合同解除与违约责任规则进行处理。

买方自身的注意义务和证据固定也不容忽视。在看房和验收过程中，买方应尽到合理的审慎注意义务。发现疑似迹象应及时提出并可通过补充条款进行约定。一旦在交易后发现问题，应立即通过拍照、录像等方式保存证据，并尽快委托有资质的专业机构进行鉴定，出具具有法律效力的检测报告，以明确灾害的存在、范围和严重程度。这份鉴定报告将是后续协商、调解或诉讼中主张权利的关键证据。

从风险防范与纠纷解决的角度，建议买方在购房前，尤其在购买房龄较老的二手房时，可将“专业虫害检测”作为付款或过户的前置条件，并在合同中明确相关后果。一旦发生争议，应首先尝试与卖方协商解决，协商不成可寻求消费者协会、房地产管理部门调解，或最终通过司法诉讼途径解决。

二手房交易中因白蚁灾害能否解约，是一个需要权衡灾害严重性、卖方过错、合同约定和证据效力的综合判断过程。买方应积极取证，厘清法律关系和合同条款，理性选择要求修复赔偿或主张解除合同，以维护自身合法权益。