​​小区内公共设施改为商用需经谁同意？​​

在城市化快速发展的背景下，小区公共设施的用途问题日益受到关注。公共设施，如活动室、架空层、公共绿地等，其产权或使用权归属于全体业主，是居民日常生活与社区凝聚力的重要组成部分。当出现将其改为商业用途（如开设便利店、健身房、办公室等）的提议时，必须经过一套严谨、合法的决策与审批流程，其核心原则是保障广大业主的知情权、参与权和决定权。

首要且最关键的一环，是必须获得法定数量业主的同意。根据我国《民法典》及《物业管理条例》的相关规定，改变共有部分的用途，属于业主共同决定的事项。具体而言，通常需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这意味着，并非个别业主或物业服务企业可以单方面决定。实践中，通常通过召开业主大会会议进行投票表决来完成这一法律程序。任何未经合法程序擅自改造的行为，都构成对业主共有权益的侵害。

其次，在启动业主表决程序前，发起方（可能是业委会、物业或相关提议方）应进行充分的信息披露与方案公示。这包括详细的改造方案、商业用途的具体内容、运营主体、可能带来的收益与分配计划、对社区环境与居民生活的潜在影响（如噪音、人流、安全等）评估以及应对措施。透明的信息是业主做出理性决策的基础，也能有效避免后续纠纷。

获得业主大会合法决议后，改造项目还需符合一系列外部行政规定。这包括但不限于：规划部门审核是否改变原规划用途；建设、消防部门对改造工程进行安全审查，确保符合消防与技术规范；市场监管部门对商业经营主体进行登记与监管；环保部门评估可能的环境影响。若涉及建筑物结构改动，还需获得相关部门的批准。这些行政审批是确保商业活动合法、安全、环保运行的必要条件，缺一不可。

在整个过程中，业主委员会扮演着重要角色。作为业主大会的执行机构，业委会应负责组织表决、监督过程合法性、代表业主与相关方沟通协调，并监督改造后商业收益的归属与使用，确保其按照约定归全体业主共有或用于补充专项维修资金、改善社区服务等公共用途。

值得注意的是，即使程序合法，也需充分考虑社区的特殊性。改造应优先保障原有公共服务功能不丧失或能找到替代方案，确保老人、儿童等群体的活动空间，维护社区的居住安宁与整体风貌。平衡商业便利与居住品质，是决策时需要深思的核心。

将小区公共设施改为商用绝非易事，它是一个集法律、社区治理与公共利益平衡于一体的复杂过程。其合法性的根基在于业主共同决定，其顺利实施的保障在于全面的方案公示与严格的行政合规。对于居民而言，积极关注社区公共事务，依法行使表决权，是维护自身权益与社区长远和谐发展的根本途径。