​​房屋被前业主设立居住权如何解除？​​

居住权作为《民法典》新增的用益物权，指权利人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利。房屋买卖中，若前业主已为他人设立居住权且未依法注销，新业主将无法完整行使房屋使用权。此类纠纷的解决，需从法律规范和实务操作两个层面系统把握。

居住权的设立必须符合法定条件。依据《民法典》第三百六十六条至三百七十一条，居住权可通过合同或遗嘱方式设立，且原则上应当向登记机构申请居住权登记，登记完成时居住权正式成立。其核心特征是为特定自然人设定，具有极强的人身专属性，通常不得转让、继承。这意味着，购房者在交易前，必须前往不动产登记中心查询标的房屋的权属状况，确认是否存在已登记的居住权。仅依靠查看房产证或买卖合同无法发现此权利负担。

发现居住权后，解除途径需根据设立情形选择。若居住权设立合法有效，新业主不能单方面强行取消。首要方式是协商。新业主可与居住权人沟通，尝试通过经济补偿等方式，使其自愿同意前往登记机构办理居住权注销登记。协商过程最好保留书面记录或进行公证。

当协商无效时，则需寻求法律途径解决。诉讼的关键在于审查居住权设立的合法性。如果前业主设立居住权时未征得当时抵押权人同意（若房屋有抵押），或损害了其他债权人利益，该设立行为可能被认定为无效。若设立居住权的合同本身存在欺诈、重大误解或违反法律强制性规定等情形，新业主亦可诉请法院判决该居住权无效。在诉讼中，新业主需承担相应的举证责任。

另一种常见情形是“买卖不破居住权”。即使房屋所有权发生转移，已合法设立的居住权继续有效，居住权人有权继续居住至约定期限届满或权利人死亡。因此，购房者若在交易后才发现居住权，维权重点应转向追究前业主的违约责任。可在诉讼中主张前业主故意隐瞒重大权利瑕疵，构成违约，要求其承担赔偿损失、解除合同等法律责任。

为防范此类风险，购房者应在交易前尽到审慎审查义务。务必进行彻底的产权调查，将“无居住权负担”明确写入买卖合同条款，并约定高额的违约责任。对于存在居住权的房屋，应评估居住期限、权利人情况，慎重决定是否购买，或将其作为价款谈判的重要筹码。

面对前业主设立的居住权，新业主应保持冷静，遵循“查询核实、优先协商、法律诉讼、追究违约”的步骤。核心在于固定证据，厘清法律关系，选择最有利的维权策略，从而有效涤除权利负担，保障自身完整的房屋产权。