​​房屋被前业主设立居住权如何解除？​​

居住权是《民法典》新增的用益物权，指权利人按照合同约定或遗嘱设定，对他人的住宅享有占有、使用的权利。当房屋所有权转移后，新业主可能面临前业主或第三方居住权人继续合法占用房屋的情况。居住权通常经登记设立，具有物权效力，非经法定程序不得随意剥夺。

解除居住权需首先核查权利来源。居住权可通过合同或遗嘱设立，均需向登记机构办理登记。新业主应调取不动产登记簿，确认居住权设立时间、期限、权利人等信息。若居住权系前业主通过合同设立，需审查合同条款是否约定了解除条件，如期限届满、权利人放弃或严重违约等情形。

协商解除是首选途径。新业主可与居住权人直接沟通，就补偿方案达成一致后签订书面解除协议。协议应明确居住权注销登记的时间、补偿金额及支付方式、违约责任等关键条款。协商解除成本较低、效率较高，但需双方自愿。

若协商无果，可寻求法律途径解决。诉讼解除主要适用于以下情形：居住权设立存在欺诈、胁迫等无效事由；居住权人严重损害房屋权益，如擅自改建、转租或长期空置；居住权期限届满或解除条件成就而权利人拒不配合注销。新业主需收集证据，向法院提起物权保护诉讼，请求判令注销居住权登记。

居住权解除后必须办理注销登记。根据《不动产登记暂行条例》，当事人持生效法律文书或解除协议、身份证明等材料，向不动产登记机构申请注销。登记机构审核后，在登记簿上涂销居住权记载，房屋权利限制状态方能彻底消除。

为防范此类风险，购房前应尽审慎审查义务。购买二手房时，务必查询不动产登记簿，核实是否存在居住权等权利负担。可在买卖合同中约定，前业主负有注销既有居住权的义务，并设置相应违约金条款。对于已设立居住权的房产，应评估权利期限与自身需求的匹配度，谨慎作出购买决策。

居住权制度平衡了住房保障与财产流转的需求，但权利冲突时需依法妥善解决。权利人既应尊重居住权人的合法权益，也要善于运用法律工具维护自身物权完整。通过事前审查、事中协商与事后救济相结合的方式，方能有效化解房屋权利行使障碍。